Medidas en Materia de Alquileres por el Coronavirus

Son varias las medidas que se han propuesto en materia de alquileres a causa del Coronavirus.

Antes de analizar cada una de ellas, es necesario establecer, en primer lugar, qué requisitos deben darse para que puedan acogerse a las mismas.

Requisitos para acogerse a las medidas

El Requisito es que el arrendatario esté en situación de «vulnerabilidad económica». ¿Qué significa esto? Pues en el artículo 5 se establecen los siguientes escenarios:

• Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Si se da esto, requiere que no se alcance por el  conjunto de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, de los ingresos: 
  • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Es decir, 1.613,52€. (537,84×3)
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (161,35€ por hijo). El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15  veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (242,03€ por hijo). 
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familia (161,35€ por cada mayor de 65 años). 
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. Es decir 2.151,36€ (537,84×4)
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así́ como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM. Es decir 2.689,2€ (537,84×5).
• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. 

Se entenderá́ por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario. 

¿Qué se debe entender por “unidad familiar”? se entenderá la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. 

Excepción a la regla:

Cuando cualquier persona de la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No obstante, y como excepción a la excepción, el derecho recaiga únicamente sobre una parte (igual que el resto de cotitulares) de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. 

Excepción de la excepción: 

También, como excepción a la excepción, a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia. 

¿Cómo se acreditan estas circunstancias?

El arrendatario debe acreditar la situación de vulnerabilidad mediante la aportación de diversos documentos al arrendador. En concreto:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 
3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual: 
   1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la  vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. 
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 
4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 
5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. 

Si el arrendatario no puede aportar dicha documentación, dice el artículo 6.2 lo siguiente:

«Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá́ sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá́ del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado. «

Medidas en los arrendamientos

Vamos a detallar las medidas de los arrendamientos, pero esto difiere según sean arrendadores (los propietarios) que tengan más de 10 inmuebles o arrendadores con menos.

Arrendadores con más de 10 inmuebles arrendados (excluyendo garajes y trasteros)

Prórroga automática sobre los arrendamientos (Art. 2)

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (Ley 29/1994), en los que dentro del periodo desde la entrada en vigor del real decreto que estamos analizando (1/04/2020) y hasta dos meses después del levantamiento del estado de alarma finalice la prórroga obligatoria (9.1 de la LAU) o de la tácita (10.1 LAU), se podrá prorrogar de forma extraordinaria el plazo por un periodo máximo de seis meses, a solicitud del arrendatario.

La prórroga debe ser aceptada por el arrendador salvo que se establezcan medidas alternativas.

Moratoria de la deuda arrendaticia

La medida prevista es la moratoria del pago de la renta, pero la misma debe ser solicitada por el arrendatario en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (es decir hasta el 1 de mayo). Esto se podrá solicitar siempre y cuando el arrendatario y el arrendador no hayan buscado, voluntariamente, otras alternativas como el aplazamiento o condonación total o parcial.

Entendemos que la comunicación debe ser por un medio fehaciente.

Si no hay acuerdo, el arrendador, en el plazo de 7 días laborables deberá comunicar por escrito, de forma fehaciente, su decisión al  arrendatario de entre las siguientes opciones:

1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses. 
2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. 

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. 

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses. 

Si la persona arrendataria fuera beneficiaria de algún tipo de ayuda del programa de ayudas transitorias de financiación, se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento acordado a partir de la primera mensualidad en la que el arrendatario disponga de la ayuda.

Arrendadores con menos de 10 inmuebles arrendados

El arrendatario podrá solicitar, si está en situación de vulnerabilidad económica, al arrendador el aplazamiento del pago de la renta de forma temporal, siempre que no se haya acordado de mutuo acuerdo con anterioridad entre las partes.

Recibida la solicitud, la parte arrendadora comunicará, en el plazo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento o o fraccionamiento o las soluciones alternativas.

Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida el arrendatario podrá optar a las ayudas sobre los alquileres.

¿Qué ocurre si finalmente el arrendatario no está en situación de vulnerabilidad económica?

Si el arrendatario tras las comprobaciones documéntales se observa que no se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica tiene las siguientes consecuencias:

La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5 (el de los requisitos), serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así́ como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. 

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá́ ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá́ en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley.