Medidas en Materia de Préstamos Hipotecarios por el Coronavirus

Son varias las medidas que se han propuesto en materia de préstamos hipotecarios a causa del Coronavirus.

Antes de analizar cada una de ellas, es necesario establecer, en primer lugar, qué requisitos deben darse para que puedan acogerse a las mismas.

Requisitos para acogerse a las medidas

El Requisito es que el prestatario esté en situación de «vulnerabilidad económica». ¿Qué significa esto? Pues en el artículo 16 se establecen los siguientes escenarios:

• Que la persona que esté obligada a pagar el préstamo hipotecario pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Si se da esto, requiere que no se alcance por el  conjunto de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, de los ingresos: 
  • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Es decir, 1.613,52€. (537,84×3)
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (161,35€ por hijo). El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15  veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (242,03€ por hijo). 
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familia (161,35€ por cada mayor de 65 años). 
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. Es decir 2.151,36€ (537,84×4)
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así́ como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM. Es decir 2.689,2€ (537,84×5).
• Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles que veremos, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar .
• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A tal fin, se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles que veremos sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Se entenderá́ por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer, y los de la unidad familiar, del prestatario deudor.

¿Qué se debe entender por “unidad familiar”? se entenderá la compuesta por la persona que adeuda la hipoteca, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. 

¿Cómo se acreditan estas circunstancias?

El prestatario debe acreditar la situación de vulnerabilidad mediante la aportación de diversos documentos al acreedor. En concreto:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 
3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual: 
   1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la  vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. 
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 
4. Titularidad de los bienes:
   1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar
   2. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
5. En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler conforme a la letra c) del artículo 19, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
6. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el Prestario no puede aportar dicha documentación, dice se prevé lo siguiente:

«Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las apartados 1 a 5, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.»

¿Sobre qué préstamos hipotecarios se pueden solicitar las medidas?

Los préstamos sobre los que se pueden solicitar las medidas son:

1. La vivienda habitual.
2. Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 16.1.
3. Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

¿Qué medidas se han previsto?

Principalmente la medida es la moratoria del pago del préstamo hipotecario.

¿Cómo se solicita la moratoria del préstamo hipotecario por el Coronavirus?

La solicitud se debe hacer por escrito a la entidad bancaria acompañando la documentación indicada.

Una vez solicitada, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

Efectos de la moratoria

Los efectos de la moratoria del préstamo hipotecario por el coronavirus son los siguientes:

Efectos sobre el préstamo hipotecario

La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

Efectos sobre los intereses de demora

En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

Efectos sobre avalistas, fiadores e hipotecantes no deudores

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.